意见负责人|太极 在今年年初，中国的住房价格不断恢复，但如今似乎有些寒冷。我们应该专心，并小心。 这些措施已经对经济适用房，解决房地产风险并稳定住房价格产生了积极影响，但它们无法改变大多数中国房地产公司的命运。将来，超过80％的房地产和建筑公司将退出市场。在每次市场授权回合之后，房价将分阶段和马able收回。众议院的实际价格将不得不等到许多房地产公司改变并改变其供应授权的过多。 80％的房地产和建筑公司被拆除或改造 当我们谈论一般房地产风险时，我们实际上至少包括四个主要风险。 首先，房地产公司和骗局的运营风险房价的细微降低将导致房地产公司破产浪潮。 第二个是房地产的财务风险，是房地产公司破产前后由房地产公司造成的银行和信托公司债务的风险。 第三个是住房买家的权利和利益的风险。居民购买将要宣布破产且无法交付财产的房地产房地产商品。 第四，宏观经济风险，也就是说，由于房地产开发的减少和与房地产相关的群众消费减少而导致的总需求风险不足。 在房地产投资中，两位数的负增长已经进行了几年，人口的迅速城市化阶段和许多人口退出的城市仍可能持续更长的时间。 该州通过发出数十亿美元的特殊债券来解决房地产风险。那的方法政策不仅是为了拯救或保护这些房地产公司，而是“建立保证和付款”，并防止财务和宏观经济风险。从国际经验来看，当城市化过程结束时，大多数房地产公司都会撤回或转变为专业的房地产管理公司或完全退出历史阶段。英国，美国和台湾的发展历史清楚地表明，从城市化的转折点，房地产公司的数量将下降80％和90％，而最长期限。自发的除drawals，破产和剩下的公司外，大多数其他行业（例如财务和养老金）已成为其他行业。 必须改变80％的城市建设和投资公司，预计这种转型过程将面临挑战。以当地的城市投资公司为例。大多数公关以前参与建筑的关注者没有支付，而仅通过支付新的贷款以及旧贷款以及旧贷款和金融输血来维持银行和供应商造成的巨大债务。公司资产的账面价值被高估了，但实际上是破产的。我该怎么办？即时破产清算会引发成千上万员工的就业问题，并为数十家供应商带来了债务连锁的反应。在继续扩大当地债务并选择投资于Inf项目的不必要的RASTRUCTURE肯定可以暂时弥补危机，不可避免地会带来更大的长期风险。实现软转换的一种方法不仅可以避免发生强烈的风险，还可以防止持续的风险扩增。它需要转型和改革的智慧，还需要在市场机制的角色上进行完整的游戏。 目前，中国房地产和建筑公司的一些转型路线只是开始，其中大多数可能没有开始。尽管这么多的数量有很多，但仍然存在着很大的供应能力，而且中国房地产市场将不完全清楚，因为房价略有恢复，不可避免地会出现很大的供应。因此，中国住房价格的稳定和恢复是一个阶段和U级阶段的现象。解决房地产和相关行业的风险也是一个阶段和阶段的漫长过程。 影响住房价格趋势的五个因素 确定住房价格趋势需要一个合理，整体且基本证明的理论分析框架。 当房价在2009年放缓时，我写了一篇题为“五个因素决定了中国房地产的长期改进”的文章。事实表明，这五个因素的分析框架有效。 首先，居民的收入增长率。如果它高于上一条一年，它将支持房价上涨。否则，我们将不支持它。未来的上涨和住房价格下跌受居民的约束，取决于可用收入的增长是否加速，增加或下降。 第二，事实人口和城市化矿石。如果城市化阶段迅速，那么当城市人口每年增加1％或2％时，城市的住房价格无疑会上升。当某些城市人口下降并且人口移动时，房价更可能下跌。因此，确定城市的未来住房价格取决于该城市的人口是净出口还是净入口。如果出生率和死亡率是净增加或降低。 第三，土地供应和房地产供应。如果您有许多新物业和有用的用品用途，则房价肯定会下跌。如果没有太多土地供应或房屋，则过量供应主要被消耗掉，并且POTENTial供应不太大，住房价格距离从基金中恢复不远。 第四，房地产财务因素。如果您的房地产财务环境的利率低，付款较低，并且您的银行急于提供它，那么房价将有很大的提高。相反，如果抵押贷款的利率很高，初始付款利率很高，第二和第三套房的购买限额和贷款有限，则房价将下跌。 第五，资产分配因子。当每个人都要购买房屋并投资时，房价肯定会上涨。由于房地产投资和采取充满活力措施的猜测，房价很难上涨。如果房地产是一种资产，那么如果有许多投机性投资和房屋购买，房价将上涨。相反，如果不允许对房屋或购买的投资，房价将下跌 通常，中国住房价格的趋势无疑与过去20年的趋势不同，与2009年不同。目前，稳定住房价格是非常好的，而且在大多数城市，住房价格很难继续恢复。 在购买房屋时，家庭和投资者应避免经常耗尽人口的3级和4级城市，并考虑不断涌入人口的中央城市和中心地区。即使房屋价格在纽约和伦敦等历史上拍摄，他们仍然上涨。一些当地的经济中心可以继续通过优雅，可居住的自然环境，开放和包容的人类环境以及未来的技术创新环境吸引人口涌入。它具有潜力，其房价也会引起上涨。其他政策可以制定 它是可持续的，并且不受影响仅依靠财务输血来解决风险由公司市场行为引起的房地产债务。 货币政策新闻的利率大大降低可能会大大降低房屋购买者，房地产公司和地方政府债务成本的资金成本。这是一个更面向市场的运营。 但是，如果仅通过财政或货币政策在债务方面解决与房地产有关的风险，则只能解决临时暂停措施。 中国房地产风险的真正解决方案必须取决于资产方面的价格稳定和收回。这将导致房地产，建筑，建筑材料和其他会员。 房地产价格如何促进，稳定和反弹？ 根据先前五个因素的模型，除了增加居民可获得的收入，促进人口增长，吸引城市人口票，控制土地供应并增加利率的降低外，实际上，该政策有很多操作空间。 最近，北京放松了第五环路外的购买限制。其他一级城市将很快发布？您是部分放松还是完全放松？国家是否应禁止地方政府引入对购买法律资产的限制以促进统一国家市场的建设？ 在房地产购买限制已被完全自由化之后，居民可以鼓励购买第二和第三单元，例如鼓励联盟第二和第三，解决风险，促进稳定和恢复住房价格，扩大国内需求并鼓励房地产消费，并鼓励居民有秒和第三个孩子，以及至少鼓励他们完全释放假设和有效的需求？ 当然，您必须将几项税率完全减少到房地产交易中，并停止房地产税务飞行员。 资料来源：“ FIRS财务” （本文的作者简介：旺邦新经济研究所，经济学医生，沃顿商学院的高级访问学者，霍顿大学的兼职教授，中国金融大学的成员以及中央金融大学的专家小组，工业和商业联合会联合会，工业和新朋友和新朋友。 西纳金融公司（Nina Finance）认为的所有专栏都是作者的个人意见，并不代表新手金融的立场或观点。 关注微信的“官方意见领袖”，并阅读更多令人兴奋的文章。单击微信接口右上角的 +记录，选择“添加朋友”，然后输入您的微信帐户，以获取意见领导者“ Kopleader”或扫描下面的QR码以添加您的笔记。意见领导者在金融部门提供专门分析。 作者的个人资料：Teng Tai 他是Wanbo新经济研究所的经济医生，沃顿商学院的高级访客学者，Hudun大学的一部分教授，中国列明大学的智囊团成员，中央金融与经济学大学，新供应经济的支持者，新的供应经济和软价值理论。